Comment bien choisir son premier investissement immobilier ?

L’investissement immobilier reste très prisé en France avec près de 65% de propriétaires en 2017 (source : Eurostat).

Cependant, investir dans l’immobilier demande pour la plupart d’entre nous de solliciter une banque pour obtenir un prêt.

Et pour plaire à son banquier, le préalable est bien évidemment d’avoir une vie financière saine d’où la pertinence de cet article sur ce blog.

Il est important de lui montrer qu’on est une personne responsable capable de gérer un budget en « bon père de famille », expression consacrée chez les banquiers, avec une petite épargne de sécurité en cas de coup dur.

Emprunter sans mettre un sou de sa poche !

La plupart du temps, pour un investissement classique (maison principale, investissement patrimonial), la banque va demander une somme qui peut aller jusqu’à 10% du montant emprunté (en gros, les frais de notaire).

C’est souvent un frein à l’achat pour beaucoup de français qui ne disposent pas d’une telle épargne, surtout lorsqu’ils vivent près des grandes métropoles avec un prix au m2 élevé.

Cependant, il est possible sur certains investissements d’emprunter sans mettre un euro de sa poche.

Ce financement appelé “financement à 110 %” permet d’inclure dans le crédit le prix du bien, les frais d’agence, les frais notariés et les éventuels travaux sur le bien.

Pour être éligible à ce type d’approche, il faut que votre projet soit un projet « rentable ».

Qu’est-ce qu’un projet rentable ?

Avant de rentrer dans le détail, voici une catégorisation des profils d’investisseurs immobilier :

L’investisseur Patrimonial (le plus courant) qui cherche à valoriser son épargne et à se construire un parc immobilier.

Il n’a pas besoin de revenus complémentaires à l’instant t et prépare plutôt sa retraite.

Il a la capacité de rembourser tous les mois plusieurs centaines d’euros pour un bien souvent acheté dans des zones non risquées (centre de grande agglomération à forte pression locative)

L’investisseur Défiscalisation dont le but premier est de diminuer le montant de ses impôts.

Il va acheter du neuf (ou du rénové) dans le cadre de programme de défiscalisation type Pinel, Malraux, Monuments historiques.

Il a lui aussi la capacité de sortir chaque mois plusieurs centaines d’euros pour financer son achat qui lui permet d’avoir des réductions d’impôts pendant 9 ou 12 ans

  • L’investisseur locatif rentable qui cherche à se créer un revenu complémentaire pour se libérer du temps ou pour saisir de nouvelles opportunités (pour en savoir plus)

Je vais me concentrer sur cette dernière catégorie d’investisseur, qui vise des investissements qui rapportent de l’argent tous les mois au lieu d’en coûter.

Plusieurs stratégies permettent de réaliser un investissement rentable :

  • La location de petites surfaces (studio) : l’investissement reste accessible en privilégiant les villes étudiantes où le prix au m2 reste maîtrisé.

Malgré la contrainte d’un changement fréquent de locataire, cela reste un investissement relativement sécurisé qui permet de mettre le pied à l’étrier.

  • La location en courte durée ou AirBnb: vous le constatez tous, le nombre d’offres de location courte durée explose.

Rien ne vous empêche de choisir de proposer votre studio en cœur de ville, non pas à un étudiant mais en location courte durée. Les revenus pourront être multipliés par 3 ou 4.

Par contre, attention à l’évolution du cadre réglementaire : vous avez certainement entendu parler des contrôles et contraintes de plus en plus nombreux mis en place par les grandes villes (inscription obligatoire, nombre de nuitées limitées / an)

  • La colocation: il s’agit d’acheter un appartement avec au minimum 2 chambres et de le proposer à la colocation.

Cela vous permettra de diluer votre risque car tous les colocataires ne partiront pas en même temps et bien souvent ce sont eux qui se chargeront de trouver leur remplaçant.

  • L’immeuble de rapport : consiste à acheter un immeuble d’un bloc avec plusieurs lots d’habitation ou commerciaux. C’est ce type d’investissement que j’ai privilégié.

Les avantages sur ce type d’investissement sont nombreux :

– Achat en gros donc plus de poids pour négocier le prix au m2
– Une maîtrise des dépenses dans le temps vs une copropriété classique qui impose des dépenses

N’hésitez pas lire mon article sur le sujet pour découvrir tous les avantages d’un tel investissement.

Et en chiffre cela donne quoi ?

Un immeuble de rapport acheté avec un niveau de rentabilité suffisant (10-12%) vous permet d’avoir des mensualités générées par les loyers deux fois supérieures à votre mensualité de prêt bancaire.

Il faut encore provisionner pour le paiement de vos impôts, pour les imprévus (travaux, vacance locative) mais à titre d’exemple, comme je le montre en détail sur cet article mon premier immeuble acheté via une SCI m’a généré une trésorerie de 20 k€ à la fin de la première année.

Et il ne vous reste plus qu’à retourner voir votre banquier pour lui montrer qu’il faut qu’il vous prête davantage pour réaliser un nouvel investissement.

L’intérêt de cette approche est d’utiliser un maximum l’effet levier, c’est à dire que vous tirez de profit d’un argent qui ne vous appartient pas en l’occurence celui de la banque.

Et vous remboursez vos mensualités avec les rentrées issues de vos locations.

Vous avez donc tous les mois un double effet Kiss-cool :

– vous dégagez une somme issue de vos loyers que vous pouvez capitaliser
– vous remboursez une partie du capital dont vous pourrez récupérer une partie lors de la vente

En immobilier, comme dans beaucoup d’autres domaines, le plus compliqué est de se lancer. A vous de définir vos objectifs et de trouver la meilleure stratégie pour les atteindre !

Un grand merci à Jérémy pour m’avoir laissé l’opportunité d’écrire sur son blog.

Rédigé par Cyril

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